??凉,2018年杭州楼市的下半场,在开篇就迎来当头一棒。

??相比于突飞猛进的上半年,杭州楼市在高温天的7月感受到了全方位的凉意:土地市场上,“一轮游”现象频频出现,哪怕是核心地段的稀缺宅地,也难再现哄抢行情;新房市场上,开发商加快出货速度,新盘集中上市,“逢开必罄”却不再是标配;二手房上,成交量连续下跌,将进入调整期。

??楼市到底会不会凉,风到底往哪吹?这是当下所有购房者最关心的话题。

??土地市场接连爆冷

??“封顶价”成为明日黄花

??楼市的凉意,首先出现在土地市场。

??截至目前,7月份杭州市区已经出让了24宗涉宅用地。不过让人意外的是,尽管有滨江、南星、翠苑、市北等核心区域的多宗优质稀缺宅地参与,但是24宗地块竟然无一拍出“封顶价”,甚至在勾庄、戴村、未来科技城等板块,出现了“一轮游”的底价成交情况。

??土地溢价率难以再冲新高,一方面是因为提高了起拍价以及设置了自带配建面积等出让条件;另一方面,则是房企拿地热情的消退,这也导致了地价回落,有些板块甚至在不到一个月时间内,地价出现明显下跌。

??比如崇贤新城。7月11日,上海恒文以12208元/平方米的楼面价拿下崇贤新城向阳B-17地块,溢价率40.88%。7月20日,距离该地块约2.5公里的崇贤新城陆家桥C-11地块出让,被本土房企西房以9213元/平方米的价格拿下,溢价率6.31%。两宗地都是商住地块,短短9天时间,地价就下降了约25%。而且,崇贤新城自2016年9月以来,出让了8宗涉宅用地中,西房刚刚拿下的这宗地块,楼面价最低。

??又比如滨江区政府板块。7月6日绿城以33625元/平方米的价格竞得西兴北单元R21/R22-01地块,10天后,温州时代以32638元/平方米的价格获得中心单元R21-05A地块。两宗地块相比,时代地块地段和配套更为优越,楼面价却小幅下降了约3%。

??开发商加紧出货

??摇号后“弃选率”提高

??土地市场的凉意,很快就传导到了新房市场,开发商推盘速度明显加快。

??据统计,截至昨日7月份市区共有10个新盘项目入市,主要集中在郊区板块,如闲林、富阳、临安、良渚等。而像瓶窑、下沙这些新房断供许久的区域,现在终于迎来了全新供应,下沙的金地宋都·都会钱塘,瓶窑的碧桂园·良樾目前已经进入摇号登记阶段。

??而且,每次推出的房源量也越来越多。如萧山义桥板块的碧桂园·东旭府,首开时一口气推出了1266套房源,创造了开盘纪录。卓越·蔚蓝领秀也有一次性推出764套房源的大手笔动作。

??也有项目加快了开盘频率。钱江新城板块的千万级豪宅滨江保利·翡翠海岸在昨天刚刚结束开盘选房,这是该项目在7月份的第二次开盘,也是最后一批房源。翡翠海岸在今年1月份首开,短短6个月时间就实现了清盘。据负责人介绍,整个项目销售额预计将达到85亿元,有望成为今年杭州的销售金额冠军。

??尽管市场上新房供应增多,选择余地变大,不过购房者并不是“照单全收”,此前那种“逢开必罄”的热销场面,现在也并不是每次都会出现。

??最近,有个别项目出现了“二次选房”的情况,即推盘房源未售罄,需要再次开盘选房。第一个出现这种情况的是西湖区的宝嘉·誉府,首次摇号402套房源,有450组家庭参加选房,结果还剩下14套房源需要再次选房,弃选率约14%。

??此后,大江东的刚需项目润东府也出现了这种情况。首批276套房源,开盘邀请了310组客户参加选房,最后还剩下72套房源,弃选率高达34%。

??二手房成交量明显下降

??接下来将进入调整期

??上半年抢了不少风头的二手房市场,日子同样不太好过。

??跟新房相比,二手房“凉凉”的速度来得更快更明显,在成交量上体现得一清二楚。

??据统计,7月前三周杭州市区共成交了二手房4735套,整个7月预计将成交6300套。这个数字,远低于5月份的8333套和6月份的7036套,而且跟去年和前年同期相比,差距更大。

??同时,中介门店的来访情况更是直线下滑。中原地产滨江区域资深经纪人张加业告诉记者,现在来看房的客户跟之前相比减少了很多,“天气热的这几天,几乎都没人上门了。”

??好找房首席评论员宋文杰认为,目前杭州二手房市场呈现出下滑趋势,一方面是因为高温的到来,让购房者的看房选房热情下降。另一方面,最近土地市场的价格回落,也导致部分购房者保持观望和谨慎的态度。

??不过在价格方面,目前并没有出现大规模降价的情况。“价格变化并不明显,还是稳定为主,有些房东之前挂价虚高,现在理性了点,稍微下调了几十万,回归到市场正常价格。”资深经纪人童先生告诉记者。

??杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者,二手房市场出现了一定的回落和调整,从价格上说是横盘,从交易量来说是回落。

??“现在的情况跟去年第四季度相似,当时从第三季度的月均七八千套,跌落到五六千套。不过年后开始逐渐升温,而在这波升温过程中,有新房和土地连环作用的结果。现在这波需求释放过后,肯定又要一段时间的调整。”周包军表示。

??接下来楼市怎么走? 看看业内人士怎么说

??荆海燕(浙江中原地产首席分析师)

??下半年楼市将进入下行期,回归基本面。从整体上来讲,从土地市场到新房市场到二手房市场,都出现了一些遇冷的情况,在全国范围内很多重点二线城市都出现了这种情况,这是一个趋势性的变化,而杭州跟南京、重庆、成都这些城市相比,状况稍微要好一点。

??周包军(杭州我爱我家品牌总监)

??楼市整体都会出现调整和降温的过程。唯一可能保持热度的,是那些新房和二手房之间存在明显的价格倒挂的区域和项目。对于一般的项目,热度会出现下降。

??沈洁(滨江集团区域营销总监)

??房地产接下来还是一个“稳”字。这段时间土地市场变冷,是因为开发商去年拿的地因为限价原因都还没有上市,所以造成了资金紧张。不过接下来货币政策又放宽松,会一定程度缓解房企的资金压力。从购房者层面来说,金融产品也好,股市也好,其他的投资方式都展现出了疲态,相对来说房地产还是很好的选择。而且从实际层面来看,买房的人并没有减少。

??李先生(某全国性房企营销负责人)

??在限价不放开的情况下,对楼市还是持乐观态度,毕竟从供求关系上说,还是供远小于求,首套二套刚需买房的需求还是大的。2016年拿地项目去化完毕以后,投资客的热情会适当减弱,但对整个大市场不会有大影响。从控制风险角度,开发商应该会降低风险,降低负债率,有些项目即使微利或亏本,也会加快出货,拿地会更加保守。

??陈先生(资深商业地产操盘手)

??购房需求会出现一定的减少,新房摇号中签率不会持续那么低;此前捂盘的高价地项目也会陆续入市,亏本销售;二手房方面,房东报价会大幅降低,成交价格降低,成交量上升。

??王先生(某本地房企营销总监)

??市场走向预计是整理后再分化。下半年还是处于政策、市场交易正常化之前的过渡期。个人认为,可能是盘整后再摸高,包括正常挂价的二手房,市场活跃度会有所恢复。